分类：个人贷款辅导

贷款的签约和发放

（一）贷款的签约

1 . 填写合同

2 . 审核合同

合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。

3 . 签订合同

同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。

（二）贷款的发放

1 . 落实贷款发放条件

① 确认借款人首付款已全额支付到位；

② 借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进
度符合人民银行规定的有关放款条件；

③ 需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；

④ 对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款；

⑤ 对采取抵(质)押的贷款，要落实贷款抵(质)押手续；

⑥ 对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序；对保证人有保证金要求的，应要求保证人在银行存入一定期限的还本付息额的保证金。

2 . 贷款划付

① 贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印相关件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据。

②会计部门进行开立账户、划款。

③ 贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。

四 、支付管理

贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

五、贷后管理

Ø 贷后检查

Ø 合同变更

Ø 贷款收回

Ø 贷款风险分 类和不良贷款管理

Ø 贷后档案管理

（一）贷后检查

1 . 对借款人的检查

2 . 对保证人的检查

3 . 对抵押物的检查

4 . 对质押物的检查

5 . 对开发商和项目以及合作机构的检查的要点

5 . 对开发商和项目以及合作机构的检查的要点

① 开发商的经营状况及账务状况；

② 项目资金到位及使用情况；

③ 项目工程形象进度；

④ 项目销售情况及资金回笼情况；

⑤ 产权证办理的情况；

⑥ 履行担保责任的情况；

⑦ 开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况；

⑧ 合作机构的资信情况、经营隋况及财务情况等；

⑨ 其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。

（二）合同变更

1 . 基本规定

（1）合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。

（2）合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。

2 . 合同主体变更

在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。

经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。在抵（质）押登记变更等有关手续办妥后，经办人填写《个人住房借款合同主体变更通知书》，连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜。新合同借款利率按原合同利率约定执行。

3 . 借款期限调整

期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还

4 . 分期还款额的调整

银行应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。

① 借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，银行应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额。

② 借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。

5 . 还款方式变更

借款人若要变更还款方式，需要满足如下条件：

①向银行提交还款方式变更申请书；

②借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；

③借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。

6 . 担保变更

在合同履行期间，借款人申请变更保证人或抵（质）押物的，须向银行提出变更贷款担保申请。经办人应审查新的保证人或抵（质）押物是否符合担保要求。

（三）贷款的回收

1 . 贷款支付方式

2 . 还款方式

（四）贷款风险分类和不良贷款的管理

1 . 贷款风险分类

① 正常贷款

② 关注贷款

③ 可疑贷款

④ 损失贷款

① 正常贷款：借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。

② 关注贷款：借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

③ 可疑贷款：借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵(质)押物才能归还全部贷款本息。

④ ④ 损失贷款：借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵(质)押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

⑤ 2 . 不良贷款的认定

⑥ 按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。

⑦ 3 . 不良贷款的催收

⑧ 4 . 不良贷款的处置

⑨ 抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。

（五）贷后档案管理

贷款档案的内容

2. 档案的收集整理和归档登记

3. 档案的借（查）阅管理

4. 档案的移交和接管

5. 档案的退回

风险管理

一 、合作机构管理

（一）合作机构管理的内容

1 . 合作机构分析的要点

（1）分析合作机构领导层素质

（2）分析合作机构的业界声誉

（3）分析合作机构的历史信用记录

（4）分析合作机构的管理规范程度

（5）分析企业的经营成果

（6）分析合作机构的偿债能力

2 . 与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行

（1）确立合作意向： 开发商提供的项目经过银行有关部门核批后，凡银行同意为该项目提供商品房销售贷款的，在受理该项目购房人的个人住房贷款前，银行可以与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。

（2）合作后的管理银行与开发商确立合作意向后，还需要

加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：

a．及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；

b．开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

c．借款人的人住情况及对住房的使用情况等；

d．借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；

e．密切注意和掌握房地产市场的动态等。

3 . 与其他社会中介机构的合作管理

① 资质高、信誉好、管理规范；

② 各项财务指标符合银行要求；

③ 近期无重大经济纠纷；

② 银行开立基本结算账户或一般结算账户。

（二）合作机构风险的表现形式

1 . 房地产开发商和中介机构的欺诈风险

如“假个贷”行为

2 . 担保公司的担保风险

3 . 其他合作机构的风险

（三）合作机构风险的防范措施

1 .“假个贷”的防控措施

要注意检查以下四个方面的内容：

a．借款人身份的真实性

b．借款人信用情况

c . 各类证件的真实性

d . 申报价格的合理性

2 . 其他合作机构风险的防控措施

① 深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构

② 业务合作中不过分依赖合作机构

③ 严格执行准入退出制度

③ 有效利用保证金制度

5 严格执行回访制度

公积金个人住房贷款

一、基础知识

（一）公积金个人住房贷款的概念

（二）公积金个人住房贷款的特点

（三）公积金个人住房贷款的要素

（四）公积金个人贷款业务的职责分工和操作模式

二 、贷款流程：

（一）贷款的受理和调查

（二）贷款的审查和审批

（三）贷款的签约和发放

（四）支付管理

（五）贷后管理

一、基础知识

（一）公积金个人住房贷款的概念

公积金个人住房贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。

（二）公积金个人住房贷款的特点

(1) 互助性：公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

(2) 普遍性：只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。

(3)利率低：相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低

(4)期限长：目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年（贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年）。

（三）公积金个人住房贷款的要素

（1）贷款对象

公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。

（2）贷款利率

公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。

现行的公积金个人住房贷款利率如下：5年期以下（含）为3.33％，5年期以上为3.87％。

（3）贷款期限

公积金个人住房贷款的期限最长为30年

（4）还款方式

公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。一般而言，贷款期限在1年以内（含1年）的实行到期一次还本付息；贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。

（5）担保方式

目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。

（6）贷款额度

一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80％；购买集资建造住房（房改房）的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90％；购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70％：用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90％；建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需要费用的60％。

（四）公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式

职责分工 操作模式

（五）公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别

1 . 承担风险的主体不同

2 . 资金来源的不同

3 . 贷款对象不同

4 . 贷款利率不同

5 . 审批主体不同

承担风险的主体不同

公积金个人住房贷款是一种委托性住房贷款，它是国家住房公积金管理部门利用归集的住房公积金资金，由政府设立的住房置业担保机构提供担保，委托商业银行发放给公积金缴存人的住房贷款。从风险承担的角度上讲，商业银行本身不承担贷款风险。自营性个人住房贷款是商业银行利用自有信贷资金发放的住房贷款，商业银行自己承担贷款风险。

2 . 资金来源不同

公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金，而商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。

3 . 贷款对象不同

公积金个人住房贷款的对象需要是住房公积金缴存人，而商业银行自营性个人住房贷款不需要是住房公积金缴存人，而是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。

4 . 贷款利率不同

公积金个人住房贷款的利率比自营性个人住房贷款利率低。

5 . 审批主体不同

公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款审批之间存在区别。公积金个人住房贷款的申请由各地方公积金管理中心负责审批，而自营性个人住房贷款由商业银行自己审批。